宅地に転用できる農地の条件や農地転用の手続きの流れ・注意点とは？

立地基準

立地基準は、農地を5種類に区分して許可要件を定めています。

農用地区域内農地

農用地区域内農地とは、市町村が定める農業振興地域整備計画の中で、農用地区域として指定された区域内の農地です。将来にわたり、農業で利用するための土地であり、原則として転用は認められません。一部例外で転用が認められる場合もありますが、厳しい条件をクリアしなければならず、手続きにかなりの時間を要します。

甲種農地

市街化調整区域内で特に良好な営農条件を備えた農地です。具体的な条件は以下のとおりです。

• おおむね10ヘクタール以上の一団の農地の区域内に存在し、区画の面積、形状、傾斜、土壌が、高性能農業機械による営農に適している
• 特定土地改良事業等の施行区域内で、工事完了から8年以内の農地

こちらも、原則として転用は認められません。

第1種農地

良好な営農条件を備えた農地で、以下のいずれかに該当している土地を指します。

• おおむね10ヘクタール以上の一団の農地の区域内にある
• 土地改良事業の施行区域内にある
• 近傍の標準的な農地より高い生産性を持つ

農用地区域内農地や甲種農地と同様に、原則転用は許可されません。

第2種農地

農用地区域外にあり、第3種農地に準ずる区域となることが見込まれる農地です。農業公共投資の対象になっていない、生産性の低い小集団の農地が当てはまります。申請地の周辺に代替地がない場合、転用が認められます。

第3種農地

市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地です。こちらは原則、農地転用が可能です。

一般基準

立地基準に加えて、一般基準も満たす必要があります。一般基準は大きく2つの種類に分けられます。

申請目的実現の確実性

実際に転用事業を行う資金力や信用があるか、関係者からの同意を得ているか、他の法令との調整は済んでいるかなどが審査されます。

周辺農地の営農条件への支障

転用によって周辺農地の耕作に悪影響が出ないよう、必要な措置が求められます。例えば、排水路の設置や擁壁の構築などが挙げられます。

これらの基準を満たすことで、農地転用が許可されます。

事前相談

まず、管轄の農業委員会に相談します。転用予定の農地の状況や利用目的を伝え、必要な手続き、書類、申請時期などを確認しましょう。担当者との意思疎通が円滑な手続きにつながります。

申請書類の準備と提出

農業委員会の指示に従い、必要な書類を準備します。一般的な書類には、農地の登記事項証明書、位置図、土地利用図、写真、資金計画書が含まれます。転用目的によっては、事業計画書や建築図面など、追加書類が求められることもあります。

審査と許可

農業委員会が書類を審査します。審査期間は通常、約6週間程度です。審査を経て許可が下りると、開発工事に進むことができます。

許可後の手続き

許可後は、測量や造成などの開発工事が行われます。工事が完了したら、農業委員会に完了報告書を提出し、その後、法務局で地目変更登記を行います。これにより、「農地」から「宅地」への変更が完了します。

農地転用の手続きは、流れをしっかり把握し、必要な手続きを漏れなく進めることが重要です。許可後の手続きや工事も適切に行い、計画通りに土地を活用するための準備を整えましょう。

許可なく転用した場合の罰則

農地を許可なく転用すると、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科せられます。法人に対しては、1億円以下の罰金です。無許可で転用してしまうと事業計画が遅延し、信頼性にも影響を及ぼすため、事前に許可を取得しておくことが不可欠です。

転用後の税務リスク

農地は宅地に比べて固定資産税が低いことが一般的ですが、転用後は税負担が増加することを理解しておく必要があります。特に、転用後に建物を建設する場合、税額が大きく変動します。転用に伴う税金負担や、都市計画税を含む税務リスクについて、事前に税理士など専門家と相談し、予算計画を立てておくことが重要です。

周辺環境への配慮

土地活用を行う際には、周辺環境への配慮も重要な要素です。例えば、排水設備や騒音対策など、近隣住民に与える影響を最小限に抑える対策が求められます。地域社会への影響を最小限に抑え、良好な関係を築くことが、企業の社会的責任（CSR）としても評価されます。事前に環境アセスメントを行うことが推奨されます。

将来的な計画

農地転用後の土地利用については、事業計画や将来的な売却、相続などを視野に入れて計画することが重要です。土地の形状や周辺のインフラ状況によっては、将来の土地価値に影響を及ぼす可能性があります。事業の収益性や土地活用の期間、将来の相続税リスクなどを考慮し、長期的な視点で戦略を立てることが成功につながります。

法的な手続きや税務リスク、環境への配慮を十分に考慮し、地域社会との調和を大切にした土地活用を行うことが、企業の信頼を築く鍵となります。専門家のアドバイスを参考に、戦略的な計画を立てることをおすすめします。